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John Morgan - Flickr

Financement des gares: benchmark international

17/03/2013 -

Cette étude, réalisée par une équipe internationale de PwC pour La Fabrique de la Cité, s’appuie sur une série de neuf monographies de gares nord-américaines, européennes et asiatique (Hudson Yards (New York, Etats-Unis), Potomac Yard (Alexandria, Etats-Unis), Canary Wharf et Northern Line VNEB (Londres, Grande-Bretagne), Vienna Hauptbahnhof (Vienne, Autriche), Prague Centrale (Prague, République Tchèque), Milano Centrale (Milan, Italie), Piazza Garibaldi (Naples, Italie), réseau ferroviaire MTRC (Hong Kong).

Les gares retenues l’ont été en fonction, d’une part, des opérations de développement commercial mises en œuvre dès l’origine des projets et, d’autre part, des mécanismes de captation de valeur (notamment sur le plan fiscal, avec l’exemple du « tax increment financing »).
Confrontés à la croissance des besoins d’infrastructures (logement, transport, production d’énergie, loisirs…) et à la difficulté de boucler les plans de financement, les acteurs publics et privés doivent trouver de nouvelles façons d’avancer. En impliquant d’autres partenaires, en cernant mieux la création de valeur attendue des infrastructures et en testant des outils originaux de financement sur cette base. Ces éléments de contexte s’appliquent bien entendu aux gares.

Les gares sont des objets économiques autonomes, qui peuvent créer de la valeur en attirant des passagers et des activités commerciales. L’enjeu consiste donc à estimer cette valeur future et à la capter pour contribuer au financement de l’infrastructure.

Selon Richard Abadie, trois axes sont couramment privilégiés :
Le développement commercial, qui permet d’asseoir le financement sur la capacité de la gare à générer des revenus de commerces et de services avec les exemples de Prague Centrale, Milano Centrale et Piazza Garibaldi à Naples.
Le développement conjoint ("joint property development"), dans le cas où le développeur de la gare dispose d’une emprise foncière autour ou au-dessus de la gare et en accorde la jouissance à un développeur privé, qui assure en contrepartie la construction ou le financement de l’infrastructure avec les exemples de Canary Wharf à Londres, Vienna Hauptbahnhof à Vienne et MTRC à Hong Kong.
Des mécanismes d’anticipation de la valeur foncière qui visent à affecter les revenus futurs générés par l’infrastructure à son financement ex ante, par le biais d’impôts spécifiques ou d’émissions obligataires ciblées ("tax increment financing") avec les exemples de Hudson Yards, Potomac Yard près de Washington, VNEB et Canary Wharf, à Londres.
 

Les contributions des participants à la restitution ont notamment porté sur la pertinence des outils présentés dans le cadre des projets de gares du Grand Paris. La présence d’Andrew Mac Donald, Corporate Finance Senior Associate chez Transport for London (TfL), a permis par ailleurs d’avoir un éclairage sur la stratégie métropolitaine de TfL.

On peut tirer au final trois leçons de cette comparaison internationale :
1/ L’absence de solution miracle en matière de financement. Aucun des trois axes évoqués ne peut être envisagé de manière indépendante. Cette étude plaide donc pour une approche partenariale associant acteurs publics et privés dans une démarche de financement conjoint.
2/ Chaque gare est unique et son financement doit donc être envisagé en fonction de ses atouts et contraintes propres. Dans le cadre des futures gares du Grand Paris, cette précaution est essentielle, la création de valeur n’étant sans doute pas identique selon l’implantation des infrastructures et leur distance vis-à-vis des grands pôles d’activité de la région francilienne.
3/ La puissance publique devrait mener une réflexion prospective sur la transposabilité des mécanismes de captation de valeur. L’identification et la mise en place de tels instruments de financement requièrent une capacité à définir et poursuivre dans la durée des plans stratégiques pour des projets de grande ampleur.
Le TIF ("tax increment financing") constitue un moyen de financement utile et efficace, dès lors qu’existe un potentiel de création de valeur. Se posent néanmoins deux questions : d’une part, celle d’autoriser ce mécanisme de captation de valeur sur le plan juridique et, d’autre part, celle de garantir par la puissance publique tout ou partie des revenus futurs escomptés.

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