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Intelligence collective, innovation, volonté politique : comment venir à bout de la crise métropolitaine du logement ?

Comment les métropoles européennes en croissance font-elles face à la pénurie de logement abordable qui menace aujourd’hui leur attractivité et leur résilience ? Cette question est au cœur des travaux que mène La Fabrique de la Cité depuis janvier 2018. Dans la lignée du projet d’étude mené en 2017 sur le logement temporaire des demandeurs d’asile dans les villes allemandes et suédoises, La Fabrique de la Cité est allée à la rencontre de plus de 30 experts dans 7 métropoles européennes. À la clé, analyser et donner à voir les défis que rencontrent Paris, Bordeaux, Londres, Berlin, Munich, Stockholm et Varsovie en matière de logement abordable et les actions qu’elles déploient pour y remédier. La Fabrique de la Cité a rendu public le rapport qu’elle consacre à ce sujet lors d’un séminaire-débat organisé en collaboration avec Bordeaux Métropole, le 7 novembre 2018 à la maison du projet BM2050 à Bordeaux. Retour sur une matinée riche en débats autour d’un défi critique pour nos métropoles.

Une crise métropolitaine d’envergure européenne

Au croisement de la métropolisation et de la résilience, la question du logement abordable est fondamentale et se pose avec acuité partout en Europe. Elle est prégnante dans des villes mondes telles Paris ou Londres, où elle fait partie du débat public depuis de nombreuses années. Mais elle surgit également, depuis plusieurs années, dans des villes autrefois réputées pour leur caractère abordable, telles Berlin ou Varsovie, aujourd’hui confrontées à une rapide augmentation de leurs prix immobiliers. Mais si le constat est unique, ses manifestations et ses origines sont, elles, très différentes d’une ville à l’autre : à Londres, ce sont les pouvoirs limités du Greater London Authority, un outil fiscal inefficace et le refus d’utiliser la réserve foncière de la Green Belt qui expliquent aujourd’hui la crise du logement. À Berlin, c’est l’inadéquation entre une offre principalement composée de logements de luxe à la vente et une demande émanant de ménages locataires à revenus faibles qui crée aujourd’hui une tension du parc résidentiel.

À Londres et Berlin comme à Munich, Stockholm, Bordeaux, Paris ou Varsovie… la diversité des causes interdit donc d’envisager une solution unique à la crise du logement abordable. Mais il ressort du rapport de La Fabrique de la Cité qu’il existe néanmoins une méthodologie commune que toute métropole en proie à une crise du logement pourrait utilement mettre à profit. C’est sur cette méthode, mêlant volonté politique, innovation et approche partenariale, que La Fabrique de la Cité a convié Thomas Brand, directeur du département logement, division développement urbain et logement du Sénat de Berlin, Mary Dellenbaugh-Losse, urbaniste et sociologue, et Patricia Muller, directrice du développement des marques de VINCI Construction France, à débattre. Une table ronde qui a mis en avant la nécessité d’une coopération accrue entre acteurs publics et privés, orchestrée par les métropoles et les collectivités locales : « l’acteur privé doit contribuer à la production de logement abordable et à la construction d’infrastructures sociales à Berlin », estime ainsi Thomas Brand. Pour Patricia Muller, « le défi du logement abordable appelle à la fois des réponses des secteurs public et privé. Faire baisser les prix en maintenant le niveau de qualité dû aux occupants d’un logement : pour le secteur privé, le vrai sujet est là ».

Des logements à Berlin, métropole anciennement abordable aujourd'hui confrontée à une hausse des prix du logement

L’accession des jeunes ménages à Bordeaux

Comment recréer les conditions d’une accession abordable à Bordeaux pour les jeunes ménages aux revenus faibles et moyens ? Pour répondre à cette question, La Fabrique de la Cité a réuni Michèle Laruë-Charlus, responsable de la mission Bordeaux 2050, Élizabeth Touton, adjointe au maire de Bordeaux en charge de l’urbanisme opérationnel, de l’habitat et des déplacements, Alexandra François-Cuxac, présidente de la fédération des promoteurs immobiliers de France, et Louis Bousquet, responsable de programmes chez EDEN Promotion. L’occasion de revenir sur la solution des volumes capables, mise en œuvre aujourd’hui par Bordeaux Métropole dans le quartier de Brazza, et qui offre aux ménages à revenus faibles et moyens l’occasion d’acheter un logement abordable et sur mesure, sous la forme d’une surface directement habitable qu’il leur incombe d’achever ou de compléter. « Ce modèle original, nous le voulons réplicable et exportable », explique Michèle Laruë-Charlus. Comment faciliter, de façon plus générale, la production de logement abordable dans des zones tendues comme la métropole bordelaise ? Pour Alexandra François-Cuxac, la solution est de « mettre un terme à l’escalade de nos exigences normatives », mais aussi de « sortir le logement et le foncier de leur spirale ultra-marchande pour les repositionner comme des biens de première nécessité ».

Bordeaux, métropole attractive au parc résidentiel en proie à une tension croissante

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La Fabrique de la Cité

La Fabrique de la Cité est un think tank dédié à la prospective urbaine fondé en 2010 à l’initiative du groupe VINCI, son mécène. Les acteurs de la cité, français et internationaux, y travaillent ensemble à l’élaboration de nouvelles manières de construire et reconstruire les villes.