Édito

Pouvoir habiter en ville, élément clef de la qualité de vie ?

La croissance démographique connue par les villes européennes engendre aujourd’hui de fortes tensions sur le marché de l’immobilier. Les prix de l’immobilier décollent, le foncier disponible s’amenuise et le stock de logements sociaux diminue à la suite de vagues de privatisation. La fragmentation socio-spatiale s’accroît, menant à des processus de ségrégation. Le logement en ville devient inaccessible pour certains et ceux qui y ont accès souffrent de la hausse des prix et voient leur qualité de vie amoindrie. Le logement, élément structurant de la sphère privée et base de la qualité de vie, constitue un tremplin vers la sphère publique et l’ouverture sur le monde. Lui sont subordonnées de multiples dimensions de nos vies : l’emploi, l’éducation, le lien social, le statut économique, déterminants importants de la qualité de vie. Pouvoir offrir un logement à tous est donc nécessaire ; le droit au logement, pensé comme condition nécessaire au développement des individus, est dès lors fondamental. En quoi le logement est-il et peut-il rester, malgré les défis auxquels il fait face, un élément central de la qualité de vie en ville ?

Offrir un toit à tous : le défi des villes européennes en croissance

Permettre à chacun d’avoir un toit dans des villes qui connaissent une forte croissance démographique est un véritable défi. Il s’agit pour les municipalités de constituer une offre de logement suffisamment importante pour réduire la tension existant sur le marché et fournir des logements abordables pour tous. Une étude menée par La Fabrique de la Cité sur le logement abordable dans les métropoles européennes en croissance souligne différentes stratégies mises en place par les municipalités de Bordeaux, Stockholm, Berlin, Munich, Paris et Varsovie pour faire face à la pénurie. Parmi les pistes explorées, des méthodes de construction de logements permettant une production plus rapide et moins coûteuse. À Stockholm, l’entreprise chargée de la construction des logements municipaux a ainsi opté pour une méthode de construction standardisée qui a permis de produire des appartements à un coût  inférieur de 25% à celui du marché.

Dans le panorama européen, Vienne fait figure de contre-exemple : la capitale autrichienne accueillait en 2016 30 000 nouveaux arrivants[1] mais le logement y demeure abordable. « La ville de Vienne hérite d’une philosophie du logement abordable vieille de plus de cent ans », explique Kurt Puchinger, du bureau du Conseiller municipal exécutif pour le logement à Vienne. « Dans la constitution autrichienne, le logement est régulé à l’échelle fédérale. 65% de la population viennoise vit dans des logements subventionnés par la municipalité. Cette situation permet une modération des prix du marché privé. Sur un parc immobilier d’environ 1 million de logements, on compte plus de 220 000 logements municipaux ».La ville de Vienne a fait le choix de conserver une partie de son parc immobilier et de continuer de fournir des logements publics. De plus, la ville s’est aujourd’hui fixé pour objectif de construire chaque année quelques 9 000 logements sociaux.

« Si l’on considère que le logement est un bien comme les autres, il n’y aura pas de solution pour faire face à la crise que connaissent les métropoles ; en revanche, si l’on considère que le logement est un droit fondamental, il y aura toujours une solution », affirme Gil Peňalosa, de 8-80 Cities. C’est peut-être l’un des secrets de la ville de Vienne, qui considère que « le logement est un droit de l’Homme et est indispensable pour tout citoyen », comme l’affirme Kurt Puchinger. Les solutions à mettre en œuvre pour offrir un logement abordable donnant à tous accès à la ville et à ses aménités n’en sont pas moins complexes ; la volonté politique est essentielle, affirme Audrey Linkenheld, directrice du développement et des partenariats chez Vilogia et conseillère municipale à Lille : « il faut mener des politiques volontaristes et avoir des projets urbains ambitieux mais, malgré tout, on a des difficultés à loger les réfugiés, les sans-domicile-fixe et les plus pauvres et certains quartiers vivent dans l’insécurité ». Vienne illustre l’importance de cette volonté politique : la municipalité consacre environ 100 millions d’euros par an aux aides au logement. « Nous avons entre autres mis en place des contrats de location illimitée pour éviter les expulsions », précise encore Kurt Puchinger. Si le logement est un bien à part, quelles réglementations peut-on mettre en place pour en garantir l’accès à tous ? Tous les logements doivent-ils être soumis aux mêmes réglementations et dispositifs ?

Garantir la qualité du logement

Avoir un toit est une chose, avoir un logement de qualité en est une autre. « Personne n’a envie d’habiter dans une boîte à chaussures », martèle Georg Niedermühlbichler, de la municipalité de Vienne ; « le logement est l’élément le plus important de la qualité de vie parce qu’on y passe beaucoup de temps et qu’on s’y sent chez soi ». La thématique de la qualité du logement est très vaste et englobe des aspects divers, de la qualité intrinsèque du logement à la qualité de l’environnement qu’il propose et participe à créer.

« Le parc immobilier doit être entretenu et en bon état », affirme Kurt Puchinger. « Toutefois, afin d’éviter les phénomènes de gentrification et d’exclusion, nous avons adopté un principe de rénovation douce pour que les personnes puissent rester dans leur logement après rénovation ». Le choix des matériaux est aussi essentiel à la qualité de l’air intérieur du logement et influe donc sur la santé de ses habitants. Le logement de qualité est encore celui qui est adapté aux besoins de ses habitants. À Bordeaux, la municipalité a choisi de livrer des logements dont les finitions sont à réaliser par les propriétaires, les « volumes capables » : cette solution permet de diminuer les coûts de livraison et de moduler les espaces en fonction des besoins. « À Lille, l’un des enjeux est de pouvoir répondre aux besoins des familles : les logements lillois sont trop petits pour les accueillir et les loyers sont trop chers. Pour construire un logement de qualité, il faut que l’on prenne en compte les besoins, notamment en termes de taille », explique Audrey Linkenheld.

Si la qualité intrinsèque du logement est fondamentale, les interactions entre le logement et son environnement le sont tout autant. « La municipalité viennoise cherche à offrir autour des logements, des services, des infrastructures sociales comme des jardins d’enfants, des terrains de jeux… », continue Kurt Puchinger. La question de l’accessibilité du logement est aussi centrale : le logement offre-t-il un accès aux conditions nécessaires à l’épanouissement des individus ? L’accès aux aménités urbaines – emplois, loisirs, santé – doit être garanti par des moyens de transport. L’accessibilité du logement va de pair avec la possible mobilité de ses habitants mais il faut aussi prendre en compte l’effet d’adresse et l’influence du lieu d’habitation sur les trajectoires de vie des individus. Pour éviter toute stigmatisation résidentielle, le dynamisme territorial est fondamental. C’est pourquoi, dans une étude sur la mobilité résidentielle à Lille et Roubaix[2], Yoan Miot affirme que « l’action du parc de logements ne peut être déconnectée d’une action en faveur de l’emploi et du développement économique des territoires ». La politique mise en place dans le nouveau quartier viennois de Seestadt tente de répondre à ces problématiques. Ce quartier comptera à terme 20 000 habitants et autant d’emplois. « Vienne a cherché à construire une ville où le peuple se loge et travaille. Une autre idée directrice du projet était de faire en sorte que l’habitant ait aussi accès à l’environnement alentour pour son temps libre », précise Christophe Reinprecht, de l’université de Vienne. L’habitat des individus dépasse le simple cadre du logement privé et « les exigences sur l’environnement du logement sont de plus en plus fortes », affirme Audrey Linkenheld. « Les habitants souhaitent pouvoir bénéficier des aménités urbaines mais chacun veut être au plus près des espaces verts et, finalement, pouvoir profiter des aménités sans souffrir des contraintes ». Comment articuler ces deux dimensions pour créer un habitat propice au bien-être ?

Pouvoir se loger ou pouvoir habiter ?

«La question du logement n’est pas une simple question d’hébergement », affirme Christophe Reinprecht. Habiter, c’est, pour reprendre les termes de Martin Heidegger, « être présent au monde et à autrui ». « Loger n’est pas habiter. L’action d’habiter possède une dimension existentielle. La présence de l’homme sur terre, ne se satisfait pas d’un nombre de mètres carrés de logement ou de la qualité architecturale d’un immeuble »[3]. Avoir accès au logement permet donc de s’approprier un environnement et donne la capacité non plus seulement d’être mais d’agir, essentielle à la qualité de vie telle que la définit Amartya Sen. La qualité de la sphère privée est un tremplin vers l’implication dans la sphère publique et la vie de la cité. « Être logé, c’est être citoyen d’une ville. Pour reprendre la distinction qu’Henry Lefebvre effectue entre ‘Habitant’ et ‘Inhabitant’ on peut dire que si on habite la ville on n’est plus un simple ‘habitant’ mais on devient réellement ‘participant’ à la ville », reprend Christophe Reinprecht.

Le logement sert donc de base pour découvrir le monde qui nous entoure et participer à la vie de la cité. La qualité du logement se détermine aussi en fonction de sa capacité à faire vivre ensemble les habitants de la cité. Se pose ici la question de la mixité sociale. « Qu’est-ce que la mixité sociale ? On considère globalement qu’il n’est pas bon d’avoir des quartiers riches et des quartiers pauvres. Mais on peut renverser la vision et se dire que des quartiers d’intégration permettent de faire évoluer des ménages vers des statuts et territoires moins précaires », affirme Yves-Laurent Sapoval, conseiller du Directeur de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages auprès du Ministère de l’Écologie, du développement durable et de l’énergie et du Ministère du logement et de l’habitat durable. Si tous les territoires fonctionnent et permettent à chacun d’avoir des trajectoires de vie optimales, faut-il forcer la mixité sociale ? Celle-ci peut-elle nuire à la naissance de communautés solidaires ? « La problématique fondamentale de la mixité est son échelleC’est un sujet clef qu’il faut interroger et réinterroger. En 2016, le pavillon allemand à la biennale d’architecture de Venise traitait uniquement de cette question de l’échelle de l’intégration sociale », reprend Yves-Laurent Sapoval.  La ville de Vienne a fait de la mixité sociale le fer de lance de sa politique de logement comme garant de l’intégration de tous à la cité. « La politique du logement à Vienne est un grand succès car elle participe à l’équilibre social de la ville. La diversité participe à la création d’un sentiment d’urbanité », souligne encore Christophe Reinprecht. Le logement apparaît être au fondement du droit à la ville. Comment mettre en place des politiques favorisant l’habiter ? Comment garantir à chacun l’accès à un logement décent et faire en sorte que le territoire ne soit pas un poids sur la trajectoire de vie des individus ? Le défi du logement dépasse donc de loin la simple dimension physique de celui-ci. Il s’inscrit au cœur des défis auxquels font face les métropoles en croissance pour garantir la qualité de vie, essentiel pour donner aux habitants la capacité d’être et la liberté d’agir.

[1]JOE CORTRIGHT “Housing policy lessons from Vienna – Part I”  http://cityobservatory.org/housing-policy-lessons-from-vienna-part-i/

[2] YOAN MIOT “La ségrégation socio-spatiale dans la métropole lilloise et à Roubaix : l’apport des mobilités résidentielles » Géographie, économie, société (2012)

[3] THIERRY PAQUOT « Introduction. « Habitat », « habitation », « habiter », précisions sur trois termes parents. » Thierry Paquot et al. Habiter, le propre de l’humain. P.7-16

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La Fabrique de la Cité

La Fabrique de la Cité est un think tank dédié à la prospective urbaine fondé en 2010 à l’initiative du groupe VINCI, son mécène. Les acteurs de la cité, français et internationaux, y travaillent ensemble à l’élaboration de nouvelles manières de construire et reconstruire les villes.

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