La mondialisation qui marque notre histoire depuis plusieurs décennies donne à présent à voir l’ampleur de ses effets polarisants : polarisation des emplois – ceux que l’on crée aujourd’hui sont souvent très qualifiés ou, à l’inverse, peu sophistiqués et faiblement rémunérateurs – mais aussi des revenus, compétences et territoires. Cette polarisation, qui clive les populations, accentue les inégalités et contribue à l’atrophie progressive de la classe moyenne, n’épargne pas le logement. On observe ainsi dans plusieurs pays européens un contraste saisissant entre, d’un côté, des communes et cœurs de ville désertés où les logements vacants (et abordables) abondent et, de l’autre, des métropoles en croissance, denses et attractives, où le logement devient chaque jour moins accessible aux ménages à revenus faibles et moyens. Ainsi, le rêve autrefois réalisable de l’accession à la propriété en ville s’éloigne désormais pour les classes moyennes, à mesure que les prix du foncier et de la construction continuent d’augmenter.

Il y a dix ans, la crise financière achevait de révéler la place centrale du logement dans la sécurité patrimoniale des ménages, conséquence des politiques d’incitation à l’achat des années 1970 qui, aux États-Unis comme en Europe, détournèrent le logement de sa fonction originelle d’abri pour en faire la voie première de constitution d’un patrimoine. C’est précisément parce que le logement constitue la pièce maîtresse de la stratégie patrimoniale de nombreux ménages que s’y cristallise aujourd’hui l’angoisse des classes moyennes face à la perspective d’un déclassement né de la mondialisation. Mais s’il est une préoccupation critique pour les citadins, le logement est pour les villes l’enjeu premier de la résilience urbaine, capacité des individus, communautés et systèmes urbains à survivre, s’adapter et croître en dépit de ce qui, ici, constitue un stress chronique. Car c’est non seulement de la présence d’écosystèmes innovants, de secteurs économiques porteurs et d’universités de haut niveau que dépendent la vitalité et le fonctionnement économique de nos villes mais aussi et avant tout de celle de ces ménages à revenus faibles et moyens.

Alors que la production de logement dans les villes européennes se trouve entravée par des contraintes tantôt physiques ou topographiques, tantôt réglementaires ou d’ordre politique, alors que le logement abordable se raréfie au point que les ménages à revenus faibles voire moyens voient leur capacité à vivre en ville remise en cause, c’est donc tout le dynamisme des économies urbaines qui se joue aujourd’hui dans cette question du logement abordable. Et pour cause, une ville si attractive qu’elle ne parvient pas à loger ne le restera pas longtemps… En témoigne l’exemple de Stockholm, dont le marché de l’emploi pâtit de la saturation et des prix démesurés du parc résidentiel. Outre-Atlantique, c’est de cette même crise que souffrent depuis longtemps déjà la Silicon Valley, où se multiplient les récits d’employés contraints de dormir dans leur voiture, et New York qui, de ville, est devenue un objet un de luxe où la simple location d’un studio est désormais hors de portée de nombreux ménages.

La formule qui consisterait, pour les métropoles, à s’abstenir d’agir pour endiguer l’envolée des prix immobiliers et à laisser s’éloigner de leurs centres les ménages à revenus faibles et moyens au prix de trajets quotidiens toujours plus longs et coûteux n’est ni souhaitable ni durable. Il est donc urgent pour les villes de se saisir de la question du logement abordable. À cette fin, il leur faudra comprendre les déterminants de la pénurie actuelle, qu’ils soient la conséquence de leur attractivité et de leur dynamisme économique ou les fruits de leurs particularités politiques, économiques, historiques… C’est ce que ce rapport s’emploie à permettre : sa visée est de fournir aux villes une analyse des difficultés que rencontrent aujourd’hui les métropoles européennes dans la résolution de la crise du logement. À la clé, un véritable enjeu de société, car les réponses qu’apporteront les villes européennes à la question du logement éclaireront aussi la question de la forme que nous entendons donner à nos sociétés dans les décennies à venir.